非中央商务区租金环比下降1.7%-宝宝上呼吸道感染-通道新闻网
点击关闭

市场项目-非中央商务区租金环比下降1.7%

土耳其未炮击美军

上海大宗商辦物業投資市場進入調整期。2019年第三季度,商業地產交易總額同比下降42%至人民幣183億元。主要受以下因素影響:首先,上海辦公樓租賃市場進入供應周期,為辦公樓的租金增長和去化速度帶來一定壓力,投資者們在制定決策時變得更為謹慎。此外,在經歷了上半年的活躍成交之後, 投資市場步入一個自然調整期,市場暫現喧囂后的沉澱。隨着上海辦公樓租賃市場承壓以及買賣雙方價格差距的擴大,近期上海投資市場出現明顯放緩。這種情況在年底之前或將持續,預計未來幾個月的交易量將低於預期。」

市場持續利好租戶,整體租金下降。浦東中央商務區租金環比下降2.8%,浦西中央商務區租金環比下降0.6%。老舊項目降幅則更為明顯,業主為留住現有租戶,在洽談續租時租金有所讓步。同時,受大量新增供應和激烈競爭的影響,非中央商務區租金環比下降1.7%。

新增供應仍集中在非核心商圈。四個非核心區項目入市,合計商業面積達到225,000平方米。晶耀前灘作為前灘國際商務區首個商業綜合體開始試營業,龍湖華涇天街也於三季度滿租開業。位於虹橋交通樞紐的麗寶樂園和星光天地開業率則均低於60%。由於沒有新增供應且部分現有項目改造即將完成,核心商圈空置率從9.1%環比降至8.6%。非核心商圈空置率從9.5%環比上升至10.2%,主要由於部分新項目開業率低於平均水平以及多個項目持續進行改造升級。

產業園區整體租金保持平穩,張江板塊表現優於整體市場。2019年第三季度,位於浦江的兩個項目竣工交付,建築面積合計119,600平方米,此外,張江板塊內新項目帶來了18,500平方米的新增供應。得益於張江和漕河涇板塊的活躍需求,產業園區整體空置率保持穩定,科技新媒體行業依舊帶動租賃需求。例如,珍島集團在市北壹中心租賃了8,000平方米,OPPO在張潤大廈承租12,000平方米的辦公面積。

寵物、運動及O2O品牌催生零售物業租賃新需求

零售物業市場方面,非核心商圈空置率受四個新開業項目的影響有所上升,核心商圈空置率則有所下降;高端住宅新開樓盤增多,緊縮的樓市政策持續抑製成交量;

前灘、北外灘、徐匯濱江成為寫字樓市場最具競爭力板塊

謹慎市場情緒下新興租戶業態帶動租賃需求。社會消費品零售總額增速的持續放緩影響了零售商的情緒和市場的租賃需求,但一些新興業態為租賃活動帶來新的亮點。隨着擁有寵物的消費者數量增多,在購物中心尤其是社區商業中,售賣寵物用品與提供寵物護理服務的寵物商店迅速擴張。業主熱衷於引進各種室內運動館如滑雪館等,以豐富業態組合和滿足消費者體驗各種運動的需求。為增加與消費者的互動並將線上熱度轉化為線下流量,O2O品牌持續在線下擴張。

儘管全球經濟存在不確定性,奢華酒店入住率仍上升。截至2019年8月,上海奢華酒店每間可出租客房收入(RevPAR)同比上升2.7%,主要是由於入住率上升了4%。儘管如此,受貿易磨擦的影響,商務客源需求量及預算均出現小幅下滑,對上海酒店市場入住率及平均房價造成了一定影響。各類型酒店的平均房價同比出現0.3%至2.9%的下滑。

境外投資者對上海投資市場仍有信心。相較於上半年的「跑步進場」,三季度投資者們的腳步有所放緩,但境外投資者秉持長線看好的態度在市場中尋覓良機。三季度仍有一些境外投資者進行的交易,例如全球私募股權投資基金巨頭之一的KKR攜手一家國內基金在上海外灘附近拿下了一宗存量項目。總部位於倫敦的房地產公司Chelsfield攜手香港鵬里集團共同收購了一處位於大寧的商業資產。

酒店:奢華酒店入住率上升上海入境旅遊市場保持穩健增長。官方統計數據顯示,2019年前8個月,上海接待入境遊客共計575萬人次,同比增長0.7%。入境旅遊市場的穩健增長主要得益於韓國(同比增長9.7%)、中國香港(同比增長9.0%)及馬來西亞 (同比增長7.7%)等客源地遊客的增長。今年為期一周的70周年國慶黃金周,上海共接待遊客1,037萬人次,與去年同期基本持平。

住宅:高端項目加速入市,認籌比下降

全市範圍內租金增長持續放緩。受零售商擴張愈發謹慎的影響,租金持續面臨上行壓力。核心商圈零售物業首層租金同比上漲0.7%,至人民幣51.8元每平方米每天。非核心商圈租金同比增長1.8%,至人民幣20.4元每平方米每天。

產業園區與物流地產:表現穩健

物流地產連續兩個季度無新項目入市。2019年初截至三季度,物流地產新增供應低靡,使2019年成為近年來新增供應增速最慢的年份之一。由於上海工業倉儲用地的供給持續收緊,這一放緩趨勢在意料之中。穩健的需求導致市場總體空置率從6.8%下降到5.2%,吸納量主要集中在寶山和青浦等細分市場。儘管稅收政策執行力度的增強使青浦新項目的租賃進程放緩,該區域的空置率仍有所下降,表明其良好的區位優勢,持續吸引着租戶的興趣。

對租金較敏感的企業擁有更多選擇機會。經濟的不確定性使企業對辦公樓租賃仍持謹慎態度,對成本較敏感的公司持續遷至非中央商務區,或同板塊內租金更低的項目。三季度,上海中央商務區的凈吸納量達34,000平方米,竣工項目調整租金后入駐率有所提升。非中央商務區甲級辦公樓凈吸納量達123,000平方米。 非中央商務區內,科技新媒體以及製造貿易業依舊引領租賃需求。前灘等新興板塊的優質新項目持續受到成本敏感型租戶的青睞。

上海自貿區擴容后臨港需求顯著增長。三季度凈吸納量相較上季度顯著增強,高達101,624平方米,第三方物流和製造業領跑物流市場需求,貢獻了三季度約60%的租賃成交面積。上海自貿區宣布擴容后,臨港細分市場在三季度租賃需求強勁,第三方物流、貿易公司和汽車製造商表現相當活躍。 可租賃面積集中的寶山、奉賢和青浦等細分市場均錄得大面積租賃。零售商為即將到來的「雙十一」和其它年終網購熱潮進行積極的短期擴租,某冷鏈運營商在寶山租賃了較大的倉儲面積。

預計樓市政策將保持緊縮。由於此次利率市場化改革後房貸實際利率將基本保持穩定,短期內對樓市影響較小。預計未來政府將繼續調控房地產市場,維持其穩定發展,緊縮的樓市政策將持續抑制後市成交量。仲量聯行上海項目銷售部總監周靜指出:「一手住宅價格在限價政策下將保持平穩,二手住宅價格下降空間將進一步收窄。」由於近期開發商面臨融資渠道收緊,預計未來,開發商在土地競拍中將更為謹慎。

緊縮的樓市政策持續抑製成交量。八月,央行推進了利率市場化改革,完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制,以降低實體經濟融資成本。調整后,更為市場化的LPR將取代傳統的貸款基準利率,作為商業銀行發放新貸款的基礎利率。但此次調整后,房貸實際利率將基本保持穩定。持續緊縮的樓市政策抑制了住宅整體成交量。三季度,上海整體市場共成交約220萬平方米,環比上漲0.6%、同比下滑6.5%。高端住宅市場方面,新盤集中入市帶動本季度成交量環比上漲27%至625套,但是新開盤項目的認籌比明顯下降。

非中央商務區新增供應放量,市場競爭壓力加劇。由於新近竣工項目的入駐率提高,中央商務區的空置率環比下降0.5個百分點至10.4%。非中央商務區內有五個項目竣工,建築面積合計305,000平方米。空置率環比上升1.3個百分點至24.9%。受新竣工項目和即將完工項目的影響,若干非中央商務區板塊的競爭加劇,同時也給中央商務區樓齡較長的項目帶來壓力。

牽制于辦公樓租賃市場,大宗物業成交放緩

物流地產租金穩步增長。由於一些開發商向租賃大面積的租戶提供折扣優惠,在經過前兩個季度的加速增長后,第三季度租金趨於穩定,環比上漲1.7%至每平方米每天人民幣1.47元。其中,臨港細分市場錄得最高環比增幅(環比上漲6.8%),主要由於自貿區擴容使業主對市場預期趨於樂觀。

繼近年大批酒店紛紛進駐后,上海酒店市場供給趨於平穩。在地標性奢華酒店項目如上海寶格麗酒店及上海建業里嘉佩樂酒店的開業之後,上海酒店供給呈現放緩態勢,其中奢華酒店市場尤為明顯。在2019年已上市的5,000多間客房中,目前僅有上海魯能萬豪侯爵酒店一家奢華酒店入市 (合計515間客房)。大部分新開業酒店仍將集中在包括虹橋區域及青浦區域等在內的新興商務區及城市周邊區域。仲量聯行酒店及旅遊地產投資諮詢部副總裁陳玲瑋女士表示,預計從中短期來看,相對平緩的供給將利好城市高端酒店業績發展。同時,部分酒店的延遲入市也從側面反映出開發商對於酒店市場業績增長預期相對保守。

高端住宅市場供應加速入市。三季度,上海一手商品住宅共迎來約210萬平方米的新增供應入市,環比下降2.3%。由於整體市場繼續趨冷,大部分新開盤項目的成交進度進一步放緩。雖然2019年上半年,高端住宅的新增供應十分有限,但三季度迎來六個高端項目入市,合計1,174套住宅。截至三季度末,新開盤項目中共有411套成交。

一手住宅價格基本持平,二手價格逐漸企穩。在嚴格的限價政策下,一手高端住宅價格保持在人民幣每平方米116,096元,與上個季度基本持平。二手住宅方面,小業主的降價空間繼續收窄,三季度二手住宅價格在下滑近兩年後逐漸企穩,環比微漲0.3%。高端住宅租賃方面,國內租客的需求保持強勁,同時近期新竣工項目較少,使三季度租金環比上漲1.8%,較二季度0.5%的增幅有所加快。土地市場方面,三季度分別有24塊商品住宅用地和9塊租賃住宅用地出讓,大部分以底價成交。

2019年10月,仲量聯行對2019年第三季度上海房地產市場作出回顧及展望。受整體需求放緩和可租賃面積充足的影響,2019年第三季度,上海辦公樓租賃市場仍利好租戶。仲量聯行華東區及上海董事總經理吳允燊表示:「我們觀察到,位於上海非中央商務區如前灘等板塊的新竣工高品質辦公樓租賃表現強勁,尤其吸引成本敏感型租戶。」投資者腳步有所放緩,但境外投資者秉持長線看好的態度。

今日关键词:陈坤倪妮聚会互动